Публикации маркирани с ‘предварителен договор за продажба’

Преди по-малко от един месец Върховният касационен съд (ВКС) имаше възможността да се произнесе по спорен в практиката казус, който има пряко касателство с придобиването на недвижими имоти. Постановеното от съда Тълкувателно решение № 4/09.05.2023 г. по т.д. № 4/2020 г. на ОСГТК на ВКС обхваща ситуация, в която между две страни – продавач и купувач е сключен предварителен договор с правно основание чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). В разглеждания от съдиите случай e поставен въпросът дали купувачът, който дължи цена по договора, която все още не е платена изцяло или от части, може да предяви конститутивен иск за обявяване на предварителния договор за окончателен (на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД във вр. с разпоредбите на Глава тридесет и първа от Гражданскопроцесуалния кодекс).

Поставения пред Общото събрание на двете колегии въпрос е получил положителния отговор на ВКС.

В постановеното решение съдиите посочват, че във всеки случай един действащ и действителен предварителен договор (съдържащ съществените уговорки между страните) може да се обяви за окончателен по искане на страните. Същественото в разглеждания случай е, че това може да направи купувачът, независимо дали е платил цената по договора (т.е. дали е изправна страна). Макар че върховните съдии разграничават случаите, в които плащането на цената е условие за сключване на окончателния договор, от случаите, в които сключване на окончателния договор не е предпоставено от заплащане на продажната цена, посочения извод се приема за общоприложим.

Важно е да се има предвид, че неплащането на цената може да се дължи както на обективни причини или пречки (напр. липса на съдействие от страна на продавача, липса на друго условие, което следва да се изпълни преди плащането и др.), така и на субективното (виновно) неизпълнение на купувача или на съществуващ между страните правен спор относно нейния размер.

Редно е да се отбележи, че са налице механизми за преодоляване наличието на спор относно цената. Обичайно в тези случаи в практиката някоя от страните изтъква общо възражение за липса на съществено условие на окончателния договор, тъй като цената не е определена по ясен и недвусмислен за двете страни начин. В посочените случаи според утвърдената съдебна практика съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, има правомощието да извлече действително договорената цена в процеса на доказване по делото, като тълкува уговорките на страните и ги съпоставя с изготвена по делото оценителска експертиза или с други събрани по този въпрос доказателства.

Ако липсата на ясно договорена цена може да се преодолее по тълкувателен път, не е възможно по тълкувателен път да се извлече индивидуализацията на имота. Затова страните следва много ясно да индивидуализират предмета на сделката – недвижимия имот, което важи с особена важност по отношение на имотите в процес на строителство, които възникват на един по-късен етап.

Не следва да се пренебрегва обстоятелството и по какъв начин страните са дефинирали предмета на договора – дали като право на строеж за изграждане на определен обект, или като право на собственост, тъй като това обстоятелство има значение и за момента, от който предварителния договор може да се обяви за окончателен. В посочените случаи (предвид комплексния характер на подобни договори) е важно да се закрепят по ясен начин сроковете на завършване на съответните етапи от строителството. Нерядко в практиката се наблюдават затруднения в обявяването на подобни договори за окончателни и отхвърляне на предявени искове по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако не е ясно в действителност за какво точно страните са се договорили (т.е. липсва съществено условие, което би залегнало в окончателния договор) и съдът не може да извлече действителната им воля на базата на правилата на тълкуване (т.е. какъв е предметът на сделката помежду им).

Предвид горното, един подходящ и сигурен начин за всяка от страните е да дефинират предмета на договора чрез препратка към съществуващи и одобрени строителни книжа (ако имотът е в етап на строеж). Ако се касае за вече съществуващ имот, то той следва да бъде дефиниран в договора между страните с поне три от границите си. В последния случай площ, конструкция, трайно предназначение, начин на обикновено ползване и други допълнителни белези имат спомагателно, но не и водещо значение спрямо индивидуализацията на имота с граници.

Горното изложение идва да покаже каква съществена част от оборота ползва института на предварителния договор. Основните предимства на същия се състоят в това, че на един подготвителен етап той позволява на страните да закрепят по недвусмислен начин уговорките си в правен акт с обвързваща сила, който да им даде ясна представа относно последващото развитие на отношенията помежду им (насрещни ангажименти, срокове и план на действие и прочие).

Ето защо е от съществено значение всяка страна да подходи отговорно към сключването на предварителен договор, като включително се обърне към доверен консултант с опит по подобни казуси, особено когато предмет на договора е недвижим имот – вече построен и съществуващ или такъв в процес на строителство.

Екипът на АДД Мургова и Партньори притежава дългогодишен опит и задълбочена експертиза в консултирането и изготвянето на предварителни договори, защитаващи по-най добър начин интересите на договарящите страни. Процесуалният ни опит дава спокойствие и сигурност на клиентите ни, както при воденето на преговори, сключване и изпълнение на договори, така и при защитата на правата им в рамките на съдебни спорове. Материалът има информативен характер и не следва да бъде тълкуван като правен съвет. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете чрез https://murgova.com/

Статията е публикувана и в Колонката на Мургова и партньори в сайта на списание „твоят БИЗНЕС“.