Публикации маркирани с ‘удостоверение за тежести’

Покупката на недвижим имот е съществена инвестиция, независимо дали се прави за лични нужди или бизнес цели. Традиционно инвестицията в недвижим имоти се счита за една от най-ниско рисковите инвестиции.

Купувачът на един имот на първо място следва да се увери, че купуваният от него апартамент или парцел е свободен (чист) от права на трети лица, които биха могли да се противопоставят на новия собственик. Наличието на права на трети лица е сериозен риск за купувача, тъй като би могло да доведе не само до ограничаване на правомощията му като собственик, но и до отстраняването му за сметка на третото лице.

Законът предвижда всички сделки с недвижими имоти, учредяване на ипотеки, възбрани и други тежести, както и искови молби с предмет вещни права върху недвижими да се вписват в Служба по вписванията (към Агенция по вписванията) по местонахождение на недвижимия имот. Предполага се, че така всеки купувач ще може да проследи дали върху купувания имот са налице права на трети лица, които могат да му бъдат противопоставени.

Справките в Служба по вписванията могат да се извършват основно по два начина – чрез онлайн справка в Агенция по вписванията и чрез официално издадено Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (популярно като Удостоверение за тежести или УВТ). Принципно се очаква, че информацията в двата източника е идентична, но поради характера си на официален документ удостоверенията за тежести следва задължително да се изискват при сключване на сделки с недвижими имоти.

Оказва се обаче че дори в Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания може да има непълноти, пропуски и неверни данни. Така, разчитайки на издадения от Служба по вписванията удостоверителен документ, който сочи за липса на вписвания за имота, купувачът може неочаквано да се озове отстранен от купения имот. Причините за тези пропуски могат да се дължат на множество обстоятелства, сред които вътрешната организация на водене на регистрите в службите по вписвания.
Недвижимият имот може да бъде обект на ипотеки, възбрани и други ограничения на правата на собственика върху имота, които са предпочитани форми на обезпечение от кредитори, в това число банки и кредитиращи институции.

Върху един недвижими имот може да бъдат учредени много и разнообразни вещни права – напр. право на преминаване, право на ползване и т.н. При определени обстоятелства, българският закон допуска и вписването на договори за наем на недвижим имот, което от своя страна предоставя защита на наемателя срещу всеки собственик и договорът за наем не може да бъде прекратен преди изтичане на срока, за който е сключен.

За отстранения от имота купувач ще остане единствено възможността да търси обезщетение от лицето, което му е продал обременения с тежести имот, но това рядко е ефективна мярка. Разбира се, винаги препоръчваме в предварителните и окончателни договори да се включват декларации и гаранции на продавача, че имотът е чист от вещни тежести и права на трети лица, но това не е достатъчно ефективен начин за избягване напълно на риска от отстраняване от имота.

Същественият въпрос е може ли купувачът, озовал се в тази непредвидима и изключително неприятна ситуация, да защити правата си и по какъв ред.

В системата на българското право от началото на 1989 г. действа Закон за отговорността на държавата и общините за вреди (до 2006 г . заглавието на закона е Закон за отговорността на държавата за вреди, причинени на граждани). По силата на ЗОДОВ „Държавата и общините отговарят за вредите, причинени на граждани и юридически лица от незаконосъобразни актове, действия или бездействия на техни органи и длъжностни лица при или по повод изпълнение на административна дейност…“ , а производствата по подобни искове се разглеждат по реда на административно процесуалния кодекс, т.е. компетентни да решат спора са административните съдилища.

От друга страна Правилникът за вписванията предвижда, че Агенцията по вписванията отговаря за вредите, които произтичат от допуснатите неточности в удостоверенията за тежести (чл. 49 от Правилника).

Тъй като Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания се издава от Агенция по вписванията, която, според Устройствения си правилник, е организирана като администрация към министъра на правосъдието и е юридическо лице на бюджетна издръжка, ангажирането на отговорността ѝ по реда на ЗОДОВ изглежда най-естественият и логичен ход. Това обаче се оказва, не е така.

ВКС приема, че производството по вписване, респ. по издаване на справки и удостоверения за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания по разпореждане на съдия по вписванията е охранително по своя характер. Изводът е направен въз основа на Гражданскопроцесуалния кодекс, където издаването на удостоверения за наличие или липса на тежести е уредено като охранителна дейност.

Следователно се приема, че дейността по вписване в имотния регистър, респ. отказа за нотариално удостоверяване, не е административна дейност, а издадените актове в това производство не са индивидуални административни актове, съответно отговорността на Агенцията по вписванията следва да се реализира по общия исков ред, а не по специалния такъв, предвиден по ЗОДОВ.

Горното означава, че когато се констатира несъответствие между данните по книгите за вписване и издадените удостоверения и преписи, отговорността е на Агенцията по вписванията и се реализира по реда на Закона за задълженията и договорите.

Следователно искът по реда на ЗОДОВ би бил недопустим. Купувачът следва да съобрази това обстоятелства, за да не разходва излишно и безрезултатно ресурс от време и средства. Неправилният подход при завеждане на иска би могъл да има като резултат и пропускане на преклузивни и давностни срокове за завеждане на иск по реда на Закона за задълженията и договорите.

Когато искът е предявен коректно по общия исков ред, съдилищата приемат, че при несъответствие на данните по книгите за вписване и издадените удостоверения или преписи, отговорността на Агенцията по вписванията е за всички вреди, причинени от това обстоятелство, като е без значение дали самото УВТ е приложено към нотариалния акт по сделката.
Размерът на обезщетението, което се присъжда на купувача се определя от пазарната цена на имота към момента, в който купувачът е бил отстранен.

Горните положения са застъпени в най-новата практика на Върховния касационен съд и се очаква, че ще бъдат стриктно прилагани от всички съдебни инстанции.
Независимо, че най-новата съдебна практика ще осигури удовлетворяване на интересите на купувача, провеждането на едно триинстанционно съдебно производство може да отнеме 3 и повече години и е съпътствано от значителни разходи. Разумно е, преди сделката да се положат всички усилия рискът от подобно развитие да бъде ограничен.

Препоръчваме задължителна консултация с адвокат, специалист в областта на недвижимите имот преди да пристъпите към сделка с недвижим имот. Професионалният поглед може да идентифицира потенциални рискове отвъд отразените в удостоверения и справки обстоятелства, тъй като е запознат с всички особености и скрити от невъоръжения поглед опасности.

Екипът на Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ притежава дългогодишна експертиза и богат опит в областта на недвижимите имоти и строителството. В настоящия материал бяха изложени само част от съществените аспекти на нормативната база и актуална съдебна практика, като с оглед спецификите, всеки случай следва да бъде консултиран отделно. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете с нас чрез https://murgova.com