Публикации маркирани с ‘промяна цена’

Икономическите промени и процеси се отразяват в почти всички аспекти на договорните отношения: от цените на стоките на дребно, на услугите и се стигне до покупката на недвижими имоти, на моторни превозни средства и на луксозни стоки.

С настоящия материал ще се съсредоточим не върху причините и факторите, довели до тези промени и отразяващи се на непредвидимостта и нестабилността на договорните отношения, а върху юридическите аспекти и начини за защита на интересите на страните в тези отношения.

За всички е ясно, че едностранното увеличаване на цените и промените на финансови и други условия по изпълнение на договорите е икономически обосновано, но до колко тези промени са законосъобразни и юридически защитими?

Едностранно изменение на договорни отношения при неравнопоставени страни

При договорни отношения, при които една от страните е потребител и другата търговец, доставчик на услуги/ стоки, законът приема, че не е налице равнопоставеност между страните и е предвидил допълнителни механизми за защита на „по-слабата“ страна, а именно потребителя. Пример за такива отношения са договорите с доставчиците на мобилни услуги, на електроенергия и др. подобни.

Именно при доставчиците на мобилни услуги се извърши едностранно увеличение на цените, при което търговците уведомиха потребителите за това изменение. Компетентните регулаторни органи се произнесоха в началото на тази година, като най-общо едностранната промяна се определи като законосъобразна при условие, че доставчиците са предвидили в договорите си тази възможност за промяна. Това са т. нар. „клаузи за индексация“, които обичайно се включват в договори и/ или общи условия на търговците и на база на тях, се извършва едностранното увеличение.

Съветът към потребителите в тази връзка е да не подценяват етапа на запознаване и преглед на договорите и общите условия на търговците преди встъпването в отношения с тях. Предварителната информираност и навременна юридическа консултация би могла да ви подсигури спокойствие в посока оценка на възможните рискове при сключване на такива договори, които често са обвързващи и дългосрочни.

Включването на клаузи за индексация на цените, от друга страна е ефективен правен механизъм за защита интересите на търговците в подобни бързо променящи се икономически условия. Нашият съвет е да не се подхожда стандартно при включването на такива клаузи, а изготвянето им да се консултира юридически с оглед спецификите на осъществяваната от търговеца дейност.

Едностранно изменение на договорни отношения при равнопоставени страни

При договори между равнопоставени страни обичайно промените във финансовите условия, срокове за изпълнение и доставки се правят по взаимно съгласие на страните, което трябва да е обосновано от интересите и на двете страни. Такава би могла да е хипотезата при покупка на недвижим имот, на която ще отделим допълнително внимание предвид някои допълнителни специфични условия при тези договори.

През последните месеци в практиката ни се сблъскахме с множество казуси, при които строители продавачи на новостроящи се недвижими имоти отправят едностранно предложение за увеличение на уговорената цена по предварителните договори, сключени с купувачи. Независимо дали в договорите са предвидени клаузи за такава промяна, или не, икономическият интерес на строителя е да довърши строителството и да прехвърли недвижимия имот на стойност близка до пазарната. От друга страна стои интересът на купувача (най-често физическо лице), което е приело условията на договора при подписването му, заплатило е няколко вноски и има интерес да придобие окончателно имота на уговорената към онзи момент цена. В случаите, в които са изминали 6 или повече месеца от подписване на предварителния договор, уговорената продажна цена значително се различава от пазарната такава към настоящия момент, а цената на строителните материали се е увеличила многократно и строителят няма интерес да изпълнява повече договора на „договорената цена”.

Продавачите- строители по тези договори са готови да развалят предварителния договор, да върнат получените до този момент суми от продажната цена на купувача, ведно с неустойката по него, която в повечето случаи е 10 %, което е в пъти по-икономически изгодно за строителя, поради драстичното увеличение на цените на материалите и общото ниво на цените на недвижимите имоти. За тях водещ и определящ е чисто икономическия интерес, ако не успеят да уговорят увеличение на цената, да сключат нов предварителен договор на пазарни условия с трето лице.

За купувачите, които в случая са в значително по-неблагоприятната позиция, се очертават следните възможности: да се откажат от договора, като получат обратно платеното (и евентуална неустойка) и да останат без имот, или да приемат предложението за увеличение на цената, съобразявайки се с икономическите условия, които са негативни и за тях, но да запазят имота.

Разбира се, остава и законовата възможност за купувачите да заведат дело за обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съдебната практика по такива дела е трайна и съдебното решение е много вероятно да бъде постановено в полза на изправната страна – в случая купувача. Фактически за него обаче би бил налице риск от това след завеждане на иска по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, продавачът да се разпореди с имота и да го прехвърли на трето лице. При такава фактическа обстановка искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД ще бъде отхвърлен от съда, тъй като ответната страна продавач няма да е собственик към момента на постановяване на съдебното решение по делото.

В този случай, купувачът бе могъл да претендира обезщетение от продавача за неизпълнение на предварителния договор в рамките на отделен процес по реда на чл. 79 и сл. от ЗЗД, като може да иска заплащане на неустойка (ако такава е уговорена в договора) и/ или да докаже размера на реално претърпените вреди и обезщетяването им от страна на продавача. При този подход обаче купувачът няма да придобие недвижимия имот, предмет на предварителния договор.

Правните механизми, които биха могли да предотвратят подобен негативен резултат за купувача – да загуби възможността да придобие недвижимия имот в рамките на делото по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, включват спиране на това дело и завеждане на паралелно дело, с което да се атакува сделката, с която продавачът е прехвърлил имота на трето лице. В зависимост от спецификите на всеки конкретен казус би могло да се прецени дали:

• да се заведе иск по реда на чл. 135 от ЗЗД, с който купувачът по предварителния договор да иска да бъде обявена за недействителна спрямо него сделката, с която продавачът го е увредил като е прехвърлил имота на трето лице и е нарушил задълженията си по предварителния договор;
• да се заведе иск по реда на чл. 26 от ЗЗД, с който купувачът по предварителния договор да иска да бъде обявена за нищожна сделката, с която продавачът е прехвърлил имота на третото лице.

Двата подхода от правна и фактическа гледна точка се различават и изборът на единия или другия би зависил във всеки конкретен казус от спецификата му. Като за пълнота само ще споменем, че следва да се изследва допълнително добросъвестността на страните по сделките, условията по двете сделки, уговорени между страните, давностните срокове и останалите процесуални предпоставки преди завеждане на всяко от делата.

При наличие на подобни казуси независимо дали са свързани с предварителни договори за покупко-продажба на недвижим имот, или с друг вид договорни отношения, е задължително да се направи юридическа консултация и да се анализират предимства и недостатъци на избрания от всяка от страните подход, да се оценят юридическите и репутационните рискове при промяна на договорните условия или при завеждане на съдебно дело. Но едно е сигурно: внимателно преценявайте рисковете и уговаряйте подходящи неустойки в предварителните договори, както и внимателно уговаряйте хипотезите на неизпълнение, за да не се окажете в ситуация да приемете условия, за които не сте готови по-късно.

Екипът на АДД Мургова и Партньори притежава дългогодишна опит и задълбочена експертиза в консултирането и изготвянето на договори, защитаващи по-най добър начин интересите на клиентите съобразно икономическите условия. Процесуалният ни опит дава спокойствие и сигурност на клиентите ни, както при воденето на преговори, сключване и изпълнение на договори, така и при защитата на правата им в рамките на съдебни спорове. Материалът има информативен характер и не следва да бъде тълкуван като правен съвет. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете чрез https://murgova.com/

 Статията е публикувана и в Колонката на Мургова и партньори в сайта на списание „твоят БИЗНЕС“.