-
Предстоящи промени в Правилника за вписванията – гаранции за сигурност или ограничаване на права?
Министерството на правосъдието (МП) отново публикува за обществено обсъждане промени в Правилника за вписванията (ПВ), с които се предвижда нов по-стриктен контрол за получаването на преписи и преписи извлечения от вписани актове в Агенция по вписванията, касаещи чужди имоти от тези на заявителя. Въпреки че предварителната оценка на МП е да се стигне до намаляване на имотните измами и да се редуцира прекалената свобода при издаване на незаверени преписи от актове, значителна част от бизнеса и юридическата общност не гледат със същото позитивно отношение на предвижданите промени.
От мотивите на проектоизмененията става ясно, че определеният като „свободен“ достъп до книгите по вписванията (и актовете, подлежащи на вписване), който над 20 години не е ограничаван значително, към момента вече не изпълнявал функциите си по гарантиране на информираността на лицата, заинтересовани при придобиване на вещни права върху недвижими имоти или имащи друг интерес при получаване на информация, касаеща имотите. В частност, според оценката на Министерство на правосъдието, умножилите се имотни измами в последните години са ясен знак, че прекалено голямата публичност на вписаните актове в Агенция по вписванията създава предпоставки за злоупотреба. В тази връзка се предлагат сериозни ограничения, касаещи субектите, които могат да получават такава информация и преписи от книжа, както и се лимитира цялостни достъп при получаването им, който за значителна група от субекти ще се случва при доказан интерес.
Следва да припомним, че това е вторият опит на Министерство на правосъдието да ограничи достъпа за получаване на преписи от актове, вписани в службите по вписванията в страната. В първоначалният проект, споделен с обществеността през месец август на 2025 г., беше дадено предложение незаверени преписи от чужд акт да могат да се издават само на адвокати и нотариуси. След сериозен отпор от страна на адвокати, правозащитници, банки и брокери, към днешна дата МП отново прави предложения за ограничаване достъпа до преписи от актове, които обаче може да се определят като смекчени, въпреки че в сравнително-правен аспект те отново са сериозно отстъпване от свободния достъп до документи за правото на собственост.
С настоящите изменения в Правилника за вписвания е предвидено ограничение на лицата, които ще могат да искат издаване незаверени преписи и препис-извлечения. Страните, за които се касае искането, техни правоприемници и пълномощници, нотариуси и техни служители, адвокати, частни съдебни изпълнители, органи на съда и прокуратурата, както и предвидени със закон органи ще имат безпрепятствена възможност да искат и получават всякакъв вид преписи.
За всички останали лица, извън посочените по-горе, предоставянето на незаверени преписи и препис-извлечения от вписани актове е поставено в зависимост от доказването на правен интерес. Въз основа на посочените от заявителя обстоятелства и представените от него документи, единствено съдията по вписванията ще преценява наличието или липсата на правен интерес за всеки конкретен случай.
Наличието на интерес ще се преценява индивидуално за всеки случая от длъжностните лица по вписванията въз основа на посочените от заявителя обстоятелства и представените от него документи. Общото положение предвидено с измененията е, че заявителят на препис от акт ще следва изрично да посочи целта за която се иска издаването на препис и в полза на кое лице е направено искането. В проекта за изменение на ПВ са посочени лицата, които могат да искат издаване на преписи, както и какви документи следва да представят за доказване на правния интерес, а именно:
- купувач по сделка за недвижим имот и/или лице което води преговори от негово име ще следва да представи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, кореспонденция или друг документ удостоверяващ воденето на преговори;
- лице, което осъществява посреднически услуги за придобиване на недвижим имот (брокер), ще следва да представя при заявяването договор с възложителя на услугата или друг документ удостоверяващ представителните му права;
- юрисконсултите в ЮЛ, което по занятие извършва сделки с недвижими имоти, вкл. учредяване на ипотеки за обезпечаване на вземания (банки, финансови институции и други) ще получават исканите преписи с пълномощно, с предвидени изрични права за извършване на тази услуга;
- други изрично посочени лица
В частичната предварителна оценка, публикувана от МП е дадена положителна оценка на предложенията. Вносителят, счита че измененията ще осигурят ефективна възможност на всеки притежател на вещни права върху недвижим имот да направи самостоятелно справка за него без нуждата от услугите на нотариус или адвокат. При искане на заявителя да получи препис от акт за чужд имот, същото можело да се осъществи доказвайки правен интерес или чрез самия собственик на недвижимия имот.
Както вече беше посочено, тези мотиви на МП, макар и частично изменени от предходното предложение през същата година, са сериозно критикувани от юридическите и бизнес средите, които често имат необходимост от свободен достъп до данните и актовете вписани в Агенция по вписванията. Един от основните аргументи против ограничаването на свободата за получаване на преписи (заверени, но най-вече незаверени) е възможността да проявяване на субективизъм при анализа за наличие на правен интерес от издаване на препис от акт. Друго притеснително обстоятелство е все още непълната законова регламентация кои са другите изброени документи и/или кореспонденции, които в случая на представяне ще дават възможност на заявителя на получи преписи.
Предвижданите сериозни ограничения на лицата и основанията, въз основа на които ще се допуска издаването на заверени и незаверени преписи от актове, вписани в Агенция по вписване, би създало сериозни затруднения и при обезпечението на искове по реда на ГПК. В тези производства една съществена част от предварителното изготвяне на молба за обезпечение на иска е проучването на имотното и имуществено състояние на длъжника. В случая тази възможност ще бъде предоставена само на адвокати или нотариуси и няма да е възможно да бъде извършвана от други лица.
Сериозни са и критиките от юридическите среди за това, че по този начин макар и с представена като добронамерена цел се ограничават правата на купувачи да проучат имотите, които желаят да закупят, което има противна на обявената цел да избегне имотните измами.
Допълнително, в проекта за изменение е предложено да се осигури на възможност за всички лица, които имат вещни права върху недвижим имот да имат възможността да използват специализирана услуга от Агенцията по вписванията за автоматизиран достъп до информация (електронно известяване) за извършени от трети лица справки и издадени преписи и препис-извлечения от вписани актове, отбелязвания или заличавания по книгите за вписване или от партидите им. С това нововъведение се предлага всеки титуляр на вещни права върху недвижим имот в във всеки момент да може да получи информация дали е извършена справка или е предоставен препис или препис-извлечение от акт, отнасящ се за негов имот.
Макар и на пръв поглед това да изглежда като удачно предложение, при което всеки притежател на право на собственост ще може да следи кой и защо е търсил информация за имота му, същото крие рискове. Последните отново са свързани с обезпечителното производство, целящо защита на процесуални права на кредиторите. Така, когато един длъжник очаква, че срещу него може да се заведе иск, в реално време би се информирал, че се иска информация за имота му, което ще му даде преднина при евентуалното му отчуждаване и ликвидиране на възможността за изпълнение спрямо този имот.
Анализът на направените предложения, както и реакцията на част от бизнеса, юристи и други организации водят до извод, че доброто намерение да се ограничат законовите измами следва да бъде подкрепено, но се изисква да се осъществи без съмнение за ограничаване на правата на гражданите да бъдат осведомени и без да се създават възможности за крайно затруднен достъп до документи и информация, с които се осъществяват сделки или други действия ежедневно. Предвид това дискусията за гарантиране на правото на собственост на всеки гражданите, чрез пресичане на имотната мафия, следва да продължи при равно третиране на други фундаментални права на субектите.
Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ има над 25 години опит в извършване на сделки с недвижими имоти, проучване на тежести върху имоти, както и процесуално представително в обезпечителни производства и дела по защита на права на собственост върху недвижими имоти. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете с нас чрез https://murgova.com/
0 -
Как да се защитим от невярна информация за имот в Агенция по вписванията
В категория В обектива, НА ФОКУС на датаПокупката на недвижим имот е съществена инвестиция, независимо дали се прави за лични нужди или бизнес цели. Традиционно инвестицията в недвижим имоти се счита за една от най-ниско рисковите инвестиции.
Купувачът на един имот на първо място следва да се увери, че купуваният от него апартамент или парцел е свободен (чист) от права на трети лица, които биха могли да се противопоставят на новия собственик. Наличието на права на трети лица е сериозен риск за купувача, тъй като би могло да доведе не само до ограничаване на правомощията му като собственик, но и до отстраняването му за сметка на третото лице.
Законът предвижда всички сделки с недвижими имоти, учредяване на ипотеки, възбрани и други тежести, както и искови молби с предмет вещни права върху недвижими да се вписват в Служба по вписванията (към Агенция по вписванията) по местонахождение на недвижимия имот. Предполага се, че така всеки купувач ще може да проследи дали върху купувания имот са налице права на трети лица, които могат да му бъдат противопоставени.
Справките в Служба по вписванията могат да се извършват основно по два начина – чрез онлайн справка в Агенция по вписванията и чрез официално издадено Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (популярно като Удостоверение за тежести или УВТ). Принципно се очаква, че информацията в двата източника е идентична, но поради характера си на официален документ удостоверенията за тежести следва задължително да се изискват при сключване на сделки с недвижими имоти.
Оказва се обаче че дори в Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания може да има непълноти, пропуски и неверни данни. Така, разчитайки на издадения от Служба по вписванията удостоверителен документ, който сочи за липса на вписвания за имота, купувачът може неочаквано да се озове отстранен от купения имот. Причините за тези пропуски могат да се дължат на множество обстоятелства, сред които вътрешната организация на водене на регистрите в службите по вписвания.
Недвижимият имот може да бъде обект на ипотеки, възбрани и други ограничения на правата на собственика върху имота, които са предпочитани форми на обезпечение от кредитори, в това число банки и кредитиращи институции.Върху един недвижими имот може да бъдат учредени много и разнообразни вещни права – напр. право на преминаване, право на ползване и т.н. При определени обстоятелства, българският закон допуска и вписването на договори за наем на недвижим имот, което от своя страна предоставя защита на наемателя срещу всеки собственик и договорът за наем не може да бъде прекратен преди изтичане на срока, за който е сключен.
За отстранения от имота купувач ще остане единствено възможността да търси обезщетение от лицето, което му е продал обременения с тежести имот, но това рядко е ефективна мярка. Разбира се, винаги препоръчваме в предварителните и окончателни договори да се включват декларации и гаранции на продавача, че имотът е чист от вещни тежести и права на трети лица, но това не е достатъчно ефективен начин за избягване напълно на риска от отстраняване от имота.
Същественият въпрос е може ли купувачът, озовал се в тази непредвидима и изключително неприятна ситуация, да защити правата си и по какъв ред.
В системата на българското право от началото на 1989 г. действа Закон за отговорността на държавата и общините за вреди (до 2006 г . заглавието на закона е Закон за отговорността на държавата за вреди, причинени на граждани). По силата на ЗОДОВ „Държавата и общините отговарят за вредите, причинени на граждани и юридически лица от незаконосъобразни актове, действия или бездействия на техни органи и длъжностни лица при или по повод изпълнение на административна дейност…“ , а производствата по подобни искове се разглеждат по реда на административно процесуалния кодекс, т.е. компетентни да решат спора са административните съдилища.
От друга страна Правилникът за вписванията предвижда, че Агенцията по вписванията отговаря за вредите, които произтичат от допуснатите неточности в удостоверенията за тежести (чл. 49 от Правилника).
Тъй като Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания се издава от Агенция по вписванията, която, според Устройствения си правилник, е организирана като администрация към министъра на правосъдието и е юридическо лице на бюджетна издръжка, ангажирането на отговорността ѝ по реда на ЗОДОВ изглежда най-естественият и логичен ход. Това обаче се оказва, не е така.
ВКС приема, че производството по вписване, респ. по издаване на справки и удостоверения за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания по разпореждане на съдия по вписванията е охранително по своя характер. Изводът е направен въз основа на Гражданскопроцесуалния кодекс, където издаването на удостоверения за наличие или липса на тежести е уредено като охранителна дейност.
Следователно се приема, че дейността по вписване в имотния регистър, респ. отказа за нотариално удостоверяване, не е административна дейност, а издадените актове в това производство не са индивидуални административни актове, съответно отговорността на Агенцията по вписванията следва да се реализира по общия исков ред, а не по специалния такъв, предвиден по ЗОДОВ.
Горното означава, че когато се констатира несъответствие между данните по книгите за вписване и издадените удостоверения и преписи, отговорността е на Агенцията по вписванията и се реализира по реда на Закона за задълженията и договорите.
Следователно искът по реда на ЗОДОВ би бил недопустим. Купувачът следва да съобрази това обстоятелства, за да не разходва излишно и безрезултатно ресурс от време и средства. Неправилният подход при завеждане на иска би могъл да има като резултат и пропускане на преклузивни и давностни срокове за завеждане на иск по реда на Закона за задълженията и договорите.
Когато искът е предявен коректно по общия исков ред, съдилищата приемат, че при несъответствие на данните по книгите за вписване и издадените удостоверения или преписи, отговорността на Агенцията по вписванията е за всички вреди, причинени от това обстоятелство, като е без значение дали самото УВТ е приложено към нотариалния акт по сделката.
Размерът на обезщетението, което се присъжда на купувача се определя от пазарната цена на имота към момента, в който купувачът е бил отстранен.Горните положения са застъпени в най-новата практика на Върховния касационен съд и се очаква, че ще бъдат стриктно прилагани от всички съдебни инстанции.
Независимо, че най-новата съдебна практика ще осигури удовлетворяване на интересите на купувача, провеждането на едно триинстанционно съдебно производство може да отнеме 3 и повече години и е съпътствано от значителни разходи. Разумно е, преди сделката да се положат всички усилия рискът от подобно развитие да бъде ограничен.Препоръчваме задължителна консултация с адвокат, специалист в областта на недвижимите имот преди да пристъпите към сделка с недвижим имот. Професионалният поглед може да идентифицира потенциални рискове отвъд отразените в удостоверения и справки обстоятелства, тъй като е запознат с всички особености и скрити от невъоръжения поглед опасности.
Екипът на Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ притежава дългогодишна експертиза и богат опит в областта на недвижимите имоти и строителството. В настоящия материал бяха изложени само част от съществените аспекти на нормативната база и актуална съдебна практика, като с оглед спецификите, всеки случай следва да бъде консултиран отделно. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете с нас чрез https://murgova.com
+ 359 89 430 0484 / office@murgova.com