НА ФОКУС

В последните дни на м. септември 2022 г. бе публикуван за обществено обсъждане „Проект на закон за изменение и допълнение на Закона за Медиацията“. Предвижданите изменения касаят въвеждане на задължителната медиация и са възможност за използването й при  разрешаване на спорове. В настоящия материал се спираме само на част от основните проектоизменения, които ако бъдат приети в този си вид, считаме, че биха засегнали много широк кръг от субекти на правото и потенциални спорове.

Най-общо, медиацията е “win-win” алтернативен способ за разрешаване на спорове, като наред с арбитража, той спада към извънсъдебните способи. При медиацията, две или повече страни, между които се е породил спор, търсят справедливо разрешение на този спор, като се обръщат към едно независимо и безпристрастно лице – медиатор.

Макар в българския граждански процесуален кодекс отдавна да е предвидена възможността за доброволно разрешаване на възникналите спорове, това в много случаи в практиката се изчерпваше до формалната покана от съдебния състав към страните в първото заседание по делото да търсят помирение или спогодба, което или беше директно отхвърляно, или се правеше опит страните и техните адвокати да постигнат съгласие по въпрос, по който вече са заели противоположни позиции.

В последните години, като част от усилията за развитието на съдебната система, действа „Пътна карта за изпълнение на Актуализираната стратегия за продължаване на реформата в съдебната система“. В тази връзка медиацията е допълнително разглеждана и като способ за преодоляване на значителната и неравномерна натовареност на съдилищата. Чрез увеличаване на използването на медиация се очаква да бъде постигната икономия на ресурси и време, заедно с разтоварване на административната тежест на производствата.

От години се правят опити за въвеждане на задължителната медиация по определени видове дела, като на практика законопроектът е една крачка напред в тази посока.

Наред с измененията в Закона за медиацията се предвиждат и промени в Гражданско процесуалния кодекс, съгласно които съдът задължително препраща страните да участват в процедура по медиация, когато е предявен иск или до съда е отправено искане по една от дванадесет изрично изброени категории, които могат да се обобщят както следва:

• Спорове по Семейния кодекс във връзка с развод, упражняването на родителски прав, местоживеенето на детето, личните отношения с детето и издръжката му, разногласия по повод упражняване на родителски права, определяне на мерки за лични отношения с бабата и дядото, както и разрешаване на спорове между родители, свързани с пътуване на детето в чужбина и издаването на личните документи, необходими за това;
• Спорове за делба, разпределяне на ползването на съсобствена вещ и парични вземания, произтичащи от съсобственост;
• Спорове по Закон за управление на етажната собственост за изпълнение на задължения, свързани с етажна собственост, за възстановяване на направени от отделен собственик на разходи за ремонт на общи части на сградата и за отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание или на незаконосъобразен акт на управителния съвет (управителя) на етажната собственост;
• Спорове по Търговския закон относно изплащане на стойността на дружествен дял при прекратяване на участие в дружество с ограничена отговорност и отговорност на управител или на контрольор на дружество с ограничена отговорност за причинени на дружеството вреди

Важно е да се отбележи, че задължителната процедура по медиация не задължава страните непременно да постигнат съгласие по време на медиацията или да се откажат от своите законни права да водят делото, ако не бъде постигнато споразумение, като за тях ще се запазят всички процесуални права пред съответната съдебна инстанция.

Отделно от тези задължителни случаи на процедура по медиация, измененията предвиждат и няколко случая, в които съдът не е задължен, но може да задължи по своя преценка с оглед на конкретните обстоятелства, страните да участват в процедура по медиация. Такива се предвижда да бъдат спорове за:

• парично и непарично вземане, произтичащо от договор, едностранна сделка, непозволено увреждане, неоснователно обогатяване или водене на чужда работа без пълномощие;
• съществуване, прекратяване, унищожаване или разваляне на договор или на едностранна сделка, или за сключване на окончателен договор;
• собственост и други вещни права върху имот или за нарушено владение;
• издръжка;
• възнаграждения или обезщетения, произтичащи от трудови правоотношения,
• защита на членствени права в търговско дружество , някои търговски искове, както и искове срещу решения и действия на органите на кооперацията, които противоречат на закона или на устава или искове срещу решения на общо събрание като орган на Сдружение по Закона за юридическите лица с нестопанска цел;
• защита на права на интелектуална собственост.

Проектът за изменения предвижда процедурата по съдебна медиация да се осъществява от един или повече медиатори, вписани в регистъра на медиаторите към съдебен център по медиация. В законопроекта не е уредена възможност това да се осъществява от частни центрове за медиация или медиатори, невписани в съдебния регистър, което е съществен пропуск и ограничение, което се надяваме да бъде преодоляно при внасяне на законопроекта. Когато спорът е предмет на висящо дело, постигнатото споразумение подлежи на одобрение от съда, който разглежда спора, дори и страните да са се споразумели по въпроси извън предмета на делото.

За да се насърчи активното участие на страните в процедурата по медиация, се предвижда ако съдът е задължил страните за участие в процедура по медиация и дадена страна не е участвала лично или чрез пълномощник, тя да заплаща таксите и разноските по делото независимо от изхода му. Също така се предвижда ако се постигне спогодба чрез проведената медиация, на ищеца да се връща ½ от внесената държавната такса.

При анализ на предложените изменения, може  да се посочи, че ще е налице възможност да се постигат извънсъдебни споразумения по много широк кръг от граждански и търговски спорове. Допълнително, в практиката, много често се случва даден съд да бъде сезиран по един спор, но в отношенията между страните да са налични още множество спорове, по които вече да се водят дела или които тепърва да бъдат основание за завеждане на нови искове. С използването на процедура по медиацията се открива възможността да се търси и постигне едно всеобхватно уреждане на споровете между страните, като това става по-бързо и с много по-ниски разходи за страните от обичайното завеждане на множество искове.

С интерес следва да се проследи, дали предвижданите промени ще бъдат приети в този си вид, като в моментното състояние на проекта е предвидено промените да влезнат в сила от 01.01.2024 г. Често се случва между предложен проект на закон и окончателно приетите норми да има сериозни различия, включително изцяло нови текстове, които биват предложени по време на обсъжданията в Народното събрание. Ако съответните законови норми влезнат в сила, може да се предвиди, че това ще формира една нова тенденция при разрешаването на спорове, която по своята концепция следва да е от полза, както за спорещите страни, така и за съдебната система.

Екипът на Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ притежава дългогодишна експертиза и богат опит в областите, както на търговски и граждански спорове, така и в медиацията. Разполагаме с опитен екип, който може да ви съдейства с консултации и процесуално представителство с цел защита на интересите по възникнали спорове или чрез медиация. Материалът има информативен характер и не следва да бъде тълкуван като правен съвет. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете с нас чрез https://murgova.com/

Покупката на недвижим имот е съществена инвестиция, независимо дали се прави за лични нужди или бизнес цели. Традиционно инвестицията в недвижим имоти се счита за една от най-ниско рисковите инвестиции.

Купувачът на един имот на първо място следва да се увери, че купуваният от него апартамент или парцел е свободен (чист) от права на трети лица, които биха могли да се противопоставят на новия собственик. Наличието на права на трети лица е сериозен риск за купувача, тъй като би могло да доведе не само до ограничаване на правомощията му като собственик, но и до отстраняването му за сметка на третото лице.

Законът предвижда всички сделки с недвижими имоти, учредяване на ипотеки, възбрани и други тежести, както и искови молби с предмет вещни права върху недвижими да се вписват в Служба по вписванията (към Агенция по вписванията) по местонахождение на недвижимия имот. Предполага се, че така всеки купувач ще може да проследи дали върху купувания имот са налице права на трети лица, които могат да му бъдат противопоставени.

Справките в Служба по вписванията могат да се извършват основно по два начина – чрез онлайн справка в Агенция по вписванията и чрез официално издадено Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания (популярно като Удостоверение за тежести или УВТ). Принципно се очаква, че информацията в двата източника е идентична, но поради характера си на официален документ удостоверенията за тежести следва задължително да се изискват при сключване на сделки с недвижими имоти.

Оказва се обаче че дори в Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания може да има непълноти, пропуски и неверни данни. Така, разчитайки на издадения от Служба по вписванията удостоверителен документ, който сочи за липса на вписвания за имота, купувачът може неочаквано да се озове отстранен от купения имот. Причините за тези пропуски могат да се дължат на множество обстоятелства, сред които вътрешната организация на водене на регистрите в службите по вписвания.
Недвижимият имот може да бъде обект на ипотеки, възбрани и други ограничения на правата на собственика върху имота, които са предпочитани форми на обезпечение от кредитори, в това число банки и кредитиращи институции.

Върху един недвижими имот може да бъдат учредени много и разнообразни вещни права – напр. право на преминаване, право на ползване и т.н. При определени обстоятелства, българският закон допуска и вписването на договори за наем на недвижим имот, което от своя страна предоставя защита на наемателя срещу всеки собственик и договорът за наем не може да бъде прекратен преди изтичане на срока, за който е сключен.

За отстранения от имота купувач ще остане единствено възможността да търси обезщетение от лицето, което му е продал обременения с тежести имот, но това рядко е ефективна мярка. Разбира се, винаги препоръчваме в предварителните и окончателни договори да се включват декларации и гаранции на продавача, че имотът е чист от вещни тежести и права на трети лица, но това не е достатъчно ефективен начин за избягване напълно на риска от отстраняване от имота.

Същественият въпрос е може ли купувачът, озовал се в тази непредвидима и изключително неприятна ситуация, да защити правата си и по какъв ред.

В системата на българското право от началото на 1989 г. действа Закон за отговорността на държавата и общините за вреди (до 2006 г . заглавието на закона е Закон за отговорността на държавата за вреди, причинени на граждани). По силата на ЗОДОВ „Държавата и общините отговарят за вредите, причинени на граждани и юридически лица от незаконосъобразни актове, действия или бездействия на техни органи и длъжностни лица при или по повод изпълнение на административна дейност…“ , а производствата по подобни искове се разглеждат по реда на административно процесуалния кодекс, т.е. компетентни да решат спора са административните съдилища.

От друга страна Правилникът за вписванията предвижда, че Агенцията по вписванията отговаря за вредите, които произтичат от допуснатите неточности в удостоверенията за тежести (чл. 49 от Правилника).

Тъй като Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания се издава от Агенция по вписванията, която, според Устройствения си правилник, е организирана като администрация към министъра на правосъдието и е юридическо лице на бюджетна издръжка, ангажирането на отговорността ѝ по реда на ЗОДОВ изглежда най-естественият и логичен ход. Това обаче се оказва, не е така.

ВКС приема, че производството по вписване, респ. по издаване на справки и удостоверения за извършени вписвания, отбелязвания и заличавания по разпореждане на съдия по вписванията е охранително по своя характер. Изводът е направен въз основа на Гражданскопроцесуалния кодекс, където издаването на удостоверения за наличие или липса на тежести е уредено като охранителна дейност.

Следователно се приема, че дейността по вписване в имотния регистър, респ. отказа за нотариално удостоверяване, не е административна дейност, а издадените актове в това производство не са индивидуални административни актове, съответно отговорността на Агенцията по вписванията следва да се реализира по общия исков ред, а не по специалния такъв, предвиден по ЗОДОВ.

Горното означава, че когато се констатира несъответствие между данните по книгите за вписване и издадените удостоверения и преписи, отговорността е на Агенцията по вписванията и се реализира по реда на Закона за задълженията и договорите.

Следователно искът по реда на ЗОДОВ би бил недопустим. Купувачът следва да съобрази това обстоятелства, за да не разходва излишно и безрезултатно ресурс от време и средства. Неправилният подход при завеждане на иска би могъл да има като резултат и пропускане на преклузивни и давностни срокове за завеждане на иск по реда на Закона за задълженията и договорите.

Когато искът е предявен коректно по общия исков ред, съдилищата приемат, че при несъответствие на данните по книгите за вписване и издадените удостоверения или преписи, отговорността на Агенцията по вписванията е за всички вреди, причинени от това обстоятелство, като е без значение дали самото УВТ е приложено към нотариалния акт по сделката.
Размерът на обезщетението, което се присъжда на купувача се определя от пазарната цена на имота към момента, в който купувачът е бил отстранен.

Горните положения са застъпени в най-новата практика на Върховния касационен съд и се очаква, че ще бъдат стриктно прилагани от всички съдебни инстанции.
Независимо, че най-новата съдебна практика ще осигури удовлетворяване на интересите на купувача, провеждането на едно триинстанционно съдебно производство може да отнеме 3 и повече години и е съпътствано от значителни разходи. Разумно е, преди сделката да се положат всички усилия рискът от подобно развитие да бъде ограничен.

Препоръчваме задължителна консултация с адвокат, специалист в областта на недвижимите имот преди да пристъпите към сделка с недвижим имот. Професионалният поглед може да идентифицира потенциални рискове отвъд отразените в удостоверения и справки обстоятелства, тъй като е запознат с всички особености и скрити от невъоръжения поглед опасности.

Екипът на Адвокатско дружество „Мургова и партньори“ притежава дългогодишна експертиза и богат опит в областта на недвижимите имоти и строителството. В настоящия материал бяха изложени само част от съществените аспекти на нормативната база и актуална съдебна практика, като с оглед спецификите, всеки случай следва да бъде консултиран отделно. При нужда от консултация или допълнителна информация по повод повдигнатите въпроси в настоящия материал, бихте могли да се свържете с нас чрез https://murgova.com